4月30日，新湖中寶股份有限公司(簡稱“新湖中寶”)發(fā)布2020年一季度報告顯示，公司一季度營收15.34億元，同比增長16.11%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.36億元，同比減少83.21%。

對于凈利潤的下降，新湖中寶稱是因為執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，將權(quán)益類投資按公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益，主要因“51信用卡”股價波動，致本期歸母凈利潤比上年同期減少6.72億元。

此外，公司一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額為-10.02億元，相較于去年同期的-23.73億元有所改善。但實際上，今年一季度新湖中寶銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金較去年略有下降，經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額改善是因為當(dāng)期房地產(chǎn)投入小于去年同期。

新湖中寶成立于1992年，總部位于杭州，1999年在上海證券交易所上市。該公司于20世紀(jì)90年代初期在浙江溫州興建其首個住宅房地產(chǎn)項目，截至2020年一季度總資產(chǎn)為1450.44億元，最新市值為267.4億元。

新湖中寶實控人為資本市場大鱷黃偉。據(jù)《投資者報》報道，黃偉曾參與“327國債”事件，“是幕后真正贏家，獲利7.5億元左右。”據(jù)《2018胡潤全球富豪榜》，黃偉、李萍夫婦，排名第445位，身家財富330億元，為溫州首富。2019年該榜顯示，黃偉、李萍夫婦身價已縮水至230億元。

近年來，新湖中寶地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展緩慢，去年開始更是頻繁出售地產(chǎn)項目，將長三角20宗地塊以約67億元出售給融創(chuàng)，多項目部分股權(quán)出售給綠城，所涉交易金額約77億元。近期，標(biāo)普、穆迪均因該公司短期內(nèi)面臨大量到期債務(wù)而下調(diào)其評級。

引人關(guān)注的是，日前新湖中寶公告稱，擬以總價30.685億港元的價格認(rèn)購綠城3.23億股股票，溢價35%。大眾證券報此前報道，有股東稱自己準(zhǔn)備投反對票，因為認(rèn)購價格太高了。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴時間財經(jīng)，如果僅作為財務(wù)投資，新湖中寶本身財務(wù)緊張，溢價是沒有道理的，但不排除新湖中寶和綠城之間還有其他合作，估計新湖中寶很多項目會慢慢由綠城接盤，而新湖中寶自己做資本投資。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事柏文喜也表示，上述操作能為新湖中寶借助與綠城的合作退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)型金融投資打開通道。

一位業(yè)內(nèi)人士對時間財經(jīng)表示，新湖集團(tuán)很早就把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)縮小了，據(jù)其所知，早在2016年，新湖集團(tuán)的重心便不在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。某大型上市房企管理層也對時間財經(jīng)稱，新湖中寶“地產(chǎn)做得一般，是玩資本的”。

時間財經(jīng)多次聯(lián)系新湖中寶方面，截至發(fā)稿時間，暫未獲得回復(fù)。

短債危機(jī)

4月17日，評級機(jī)構(gòu)穆迪將中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)前景轉(zhuǎn)為負(fù)面，并稱雖然大多數(shù)高收益?zhèn)陌l(fā)展商能解決未來12個月的在岸及境外債務(wù)，但有4家“內(nèi)房”將面臨非常高的再融資風(fēng)險，包括新湖中寶、泰禾集團(tuán)、綠景中國及億達(dá)中國。

穆迪對新湖中寶的評級是近期調(diào)低的。3月17日，穆迪將新湖中寶企業(yè)家族評級從“B2”下調(diào)至“B3”，將Xin hu(BVI) 2018 Holding Company Limited發(fā)行、新湖中寶提供無條件且不可撤銷地?fù)?dān)保的票據(jù)的受支持高級無抵押評級從“B3”降至“Caa1”，成為“垃圾級”。所有評級展望仍為“負(fù)面”。

穆迪助理副總裁、分析師楊昱穎表示，評級下調(diào)反映了對經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)弱將增加新湖中寶再融資風(fēng)險的擔(dān)憂，因為該公司未來12-18個月將有大量債務(wù)到期。去年11月，標(biāo)普評級也對新湖中寶的評級展望從“穩(wěn)定”降至“負(fù)面”，確認(rèn)其“B”長期主體信用評級。

穆迪稱，新湖中寶持有228億元的巨額短期債務(wù)，將于2020年9月底到期。該公司已經(jīng)償還了于2020年3月到期的7億美元離岸債券。穆迪預(yù)計，截至2020年9月底，該公司的現(xiàn)金水平為129億元，加上經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，將不足以支付這些到期債務(wù)。

新湖中寶2020年一季報顯示，短期借款為64.27億元，同比增長62.29%，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為142.18億元，貨幣資金146.9億元，現(xiàn)金無法覆蓋短期到期債務(wù)。

穆迪還表示，雖然截至2019年6月30日，該公司持有約400億元的投資組合(包括長期投資和可出售投資)，可作為流動性的替代來源，但近期金融市場的波動增加了新湖中寶通過質(zhì)押證券獲得融資能力的不確定性。

該公司一季報顯示，第一大股東浙江新湖集團(tuán)股份有限公司持有其32.41%的股份，股票質(zhì)押額占其所持股票的74.36%，黃偉是持股16.86%的二股東，質(zhì)押額占其持股的71.91%。

因國際資本市場急劇波動，國內(nèi)規(guī)模房企幾乎都已暫停海外發(fā)債行為，3月27日，新湖中寶在境外發(fā)行總額2億美元的債券，票面年利率高達(dá)11%?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2019年中國房企境外債券的平均成本為8.13%。

盧文曦表示，上述境外債券利率偏高，畢竟新湖中寶的評級下降，對其融資會產(chǎn)生壓力，目前新湖中寶評級都降到和泰禾一個水準(zhǔn)了，“泰禾還做了不少項目，新湖最近幾年上海沒聲音了。”

新湖中寶昔日有“舊改之王”的稱號，早年在長三角一帶拿了較多大體量舊改、海涂項目。公司2019年年報稱，目前，上海四大舊改項目合計建筑面積近180萬平方米，公司在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)土地儲備名列行業(yè)前茅。

新湖中寶部分舊改項目開發(fā)時間過長受到關(guān)注，據(jù)報道部分項目開發(fā)時間超過十年，為此公司還曾收到深交所針對項目開發(fā)進(jìn)度的問詢函。

盧文曦介紹稱，新湖中寶在上海的舊改項目體量較大，尤其是在上海內(nèi)環(huán)的項目，一二期完成后，房價上漲，導(dǎo)致后續(xù)三期的拆遷難度急劇增加，而且越拖成本越高，所以有些未完工項目就沒動靜了。盧文曦稱，新湖中寶有可能是被舊改項目拖累了。

資本騰挪

黃偉作為從期貨、證券起家的資本大佬，其治下的新湖中寶并非單純的地產(chǎn)公司。聯(lián)合信用評級給新湖中寶的評級報告顯示，在利潤構(gòu)成方面，該公司利潤還受到投資收益和營業(yè)外收支凈額的影響。2016年至2018年，公司投資收益分別為3.53億元、31.82億元和24.90億元，新湖中寶投資收益占營業(yè)利潤的比重分別為110.18%、83.41%和70.16%，對營業(yè)利潤影響大。

新湖中寶的金融資源實現(xiàn)了境內(nèi)外的全覆蓋，對中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、湘財證券、陽光保險、新加坡亞太交易所、51信用卡、Wind、邦盛科技、趣鏈科技等企業(yè)存在不同程度的持股，還入股信銀國際，拓展境外金融業(yè)務(wù)。

從年報披露的長期股權(quán)投資來看，報告期內(nèi)盛京銀行投資法下確認(rèn)的投資損益為2.75億元，溫州銀行為1.26億元，中信銀行為23.34億元，新湖期貨為1054.94萬元，趣鏈科技為123.60萬元，萬得信息為1.13億元。

2019年9月，51信用卡因暴力催收等問題的曝光股價大跌，新湖中寶因此損失超6億元，不過同時公司處置子公司產(chǎn)生投資收益5.46億元。此外，通卡聯(lián)城網(wǎng)絡(luò)科技有限公司投資法下確認(rèn)的投資損益虧損407.38萬元。

最為市場關(guān)注的還是其擬投資入股綠城中國12.95%的股權(quán)。新湖中寶稱，通過引入綠城作為戰(zhàn)略合作伙伴，有利于發(fā)揮新湖和綠城的品牌、土儲、資金等優(yōu)勢，加快公司地產(chǎn)行業(yè)發(fā)進(jìn)一步做大做強(qiáng)做精。

地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中，不乏“大魚吃小魚”的情況，近期世茂吞下福晟，融創(chuàng)頻頻收購，而新湖中寶出售給綠城的是多個項目約30%的股權(quán)，隨后又入股綠城。

柏文喜表示，這是一個皆大歡喜的局面，項目不能完全讓綠城中國控股，否則新湖中寶就合并不了報表，新湖還需要靠這些項目來粉飾業(yè)績。而賣給綠城的項目，操盤方肯定是綠城，并且也是打的綠城的品牌，這樣才有利于產(chǎn)品溢價和去化。

不過值得一提的是，綠城股價長期不振，綠城中國董事會主席張亞東為此曾在發(fā)布會現(xiàn)場向老股東致歉。新湖中寶對綠城的認(rèn)購價為每股9.5港元，消息公布后，綠城股價連續(xù)上漲，截至4月30日收盤為8.39港元/股。

新湖中寶的上述認(rèn)購議案將于5月13日股東大會審議，據(jù)大眾證券報道，有股東表示準(zhǔn)備投反對票，認(rèn)為團(tuán)購應(yīng)該有折扣價，認(rèn)購價格太高了。

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