今年四十不惑的付景軍，從事爛尾樓鑒定工作已經(jīng)17年了。

在這漫長的17年里，他見到過形形色色的爛尾樓。所謂爛尾樓，即已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，但項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)，或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。

爛尾的，一般是高樓。封頂?shù)?、沒封頂?shù)?墻面斑駁脫落嚴重的、損毀輕微容易整修的，諸如此類種種。

時至今日，爛尾樓再險象環(huán)生，付景軍早已見怪不怪了。令付景軍難受的，是他前去鑒定時，碰到的住進爛尾樓里的人。他們看起來局促而又不安。

當有人知道付景軍的來意后，他們原本迷茫的眼神分明有了光彩。直面他們希冀的目光，付景軍覺得自己責任重大。因為付景軍和同事們只要出現(xiàn)，就意味著：這個樓或不再毫無生機，而將迎來復活的機會。

請付景軍前來進行鑒定的，往往是接盤爛尾樓的開發(fā)商們。他們需要付景軍們給出專業(yè)的報告測評，比如爛尾樓的主體結(jié)構(gòu)如何、損毀輕重程度等等。

所幸的是，付景軍經(jīng)手的爛尾樓，大多位于省會城市，也是接盤者大浪淘沙后的結(jié)果。這些樓盤大多問題不大，只要通過了專業(yè)鑒定，一些樓盤翻新后就能繼續(xù)使用。

通常在這個時候，付景軍會暗暗松口氣：那些住進爛尾樓里的人，終于有盼頭了。

但付景軍管不了的，是那些沒有人接盤的爛尾樓，以及被困在爛尾樓里的那些人。

困于圍城

所有爛尾樓身后，都有一段辛酸的故事。

一個多月前，銀河時代樓盤開發(fā)者——南陽鑫東海置業(yè)，就開始“連環(huán)call”業(yè)主們交房子的尾款。他們的房子分散在銀河時代的四棟商住樓里。

來源：當事人提供

8月12日，置業(yè)顧問突然發(fā)來一則短信。短信大概意思是，業(yè)主們需在8月15日前，到銀河時代廣場售樓處繳清尾款。只要逾期，就得支付一定數(shù)額利息。如果一直不交房，購房合同不僅會作廢，房子也將另行出售。

字里行間全是冷冰冰的語氣，沒有一點商量的余地。

這不是業(yè)主們第一次“被動”交錢了。早在2018年，在鑫東海置業(yè)的要求下，已交了首付款的業(yè)主們，又一次繳納了全部房款的60%。有的業(yè)主還聽從公司的“建議”，剩下尾款向公司辦理內(nèi)部按揭，業(yè)主們每個月還鑫東海置業(yè)一部分錢。

算上此次在內(nèi)，已是資金鏈斷裂的鑫東海置業(yè)第N次讓業(yè)主們交錢了。這一次，業(yè)主們的反對和質(zhì)疑聲，前所未有地大：五證不全、未經(jīng)過標準驗收、不能辦正規(guī)的按揭、不解決問題反而不停地要錢。這樣的房子，能交錢嗎?

但現(xiàn)實容不得業(yè)主們思考，重拳立刻向他們打來。8月12、13日，鑫東海置業(yè)在《南陽晚報》上連續(xù)兩天，掛出了所謂逾期交房業(yè)主的姓名。

原本說支付2萬-3萬的利息，也很快飆升至10多萬。

替鑫東海置業(yè)收錢的，是一個叫唐磊的人。從表面上來看，他是銀河時代的售樓部經(jīng)理。實際上，他還是一家叫做小管家文化傳媒公司的法人代表。

業(yè)主們告訴，在南陽，小管家就是一家要賬公司。

戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢之下，有的業(yè)主向鑫東海置業(yè)支付了違約金，少則1萬多，多則10多萬。在業(yè)主們的聲討中，鑫東海置業(yè)悄悄地將利息的說法改成了違約金。

魔幻現(xiàn)實面前，置身其中的業(yè)主們，經(jīng)歷著相似的悲歡。

9月14日，王慶不得不趕在開發(fā)商限定的時間內(nèi)，將40萬元的尾款全部繳清了。前前后后加在一起，一共掏了100來萬。他害怕，如果超過開發(fā)商規(guī)定的最后交房期限，他也得向其他業(yè)主一樣，額外支付10多萬元的利息。

置業(yè)顧問對王慶說，他是最后一批。壓力山大之下，王慶都沒弄清他是不是最后一批，就妥協(xié)了。即便這房子沒有五證、不能網(wǎng)簽，且早已停工。

因為王慶已經(jīng)沒有精力掙扎了。一頭是疫情過后，好不容易活過來的生意;另一頭是新房裝修的各種瑣事。

雖然種種跡象都表明，此時裝修房子不合適，但為了買下這套房子，王慶花光了畢生積蓄。“一年三萬的房租，負擔不起了，只能裝修了住下。”王慶無奈地表示。

宋陽則是欲哭無淚。上有老下有小，他根本拿不出幾十萬的尾款，更別提數(shù)額不少的違約金了。

作為南陽本地人，宋陽是在2015年看中了銀河時代商住樓里的一套三居室。在置業(yè)顧問的話術(shù)中，這樓盤五證齊全，有配套好的優(yōu)質(zhì)小學、綠化、停車位等，完全符合宋陽對家的想象。

但誰也沒想到，宋陽5年前滿心歡喜買下的房子，變成了以前在新聞中才能看到的爛尾樓。他不得不繼續(xù)漂泊在外，打工掙錢。

宋陽告訴市界，盡管他捱住壓力，逾期了也不去交尾款和違約金。但他也很害怕：房子會不會也被開發(fā)商掛在網(wǎng)上出售?

范兵就有這樣的遭遇。他沒有按照規(guī)定的時間去銀河時代售樓處繳清尾款，于是，他的房子被鑫東海置業(yè)掛在了某中介網(wǎng)站上。范兵還是從熟人口中得知，他的房子被“示眾”在網(wǎng)上。

又急又氣之下，范兵聯(lián)系了房產(chǎn)中介。房產(chǎn)中介告訴范兵，這套房子已經(jīng)有買家下了1萬的定金。

慶幸的是，當范兵告訴房產(chǎn)中介，這個房子他已交了七成多(首付和全款的60%)的錢后，房產(chǎn)中介幫他聯(lián)系了買家。最終，買家放手了。雖然范兵暫時保住了房子，“但不知道接下來怎么辦”。

以上僅僅是銀河時代樓盤問題的冰山一角。實際上，銀河時代樓盤不僅五證不全，甚至連土地出讓金都沒繳納。

銀河時代除了四棟商住兩用樓之外，還有一棟公寓，僅僅在今年5月12日繳納了土地出讓金。而這棟公寓已經(jīng)建好五年了。

針對以上情況，南陽本地媒體找到了銀河時代售樓部經(jīng)理唐磊。唐磊回應(yīng)稱，這個樓盤問題很多，政府都知道。購房協(xié)議是在沒有五證的情況下簽訂的，他們之前簽的合同是違法的。

五證不全蓋起的樓，最后卻是購房者來買單，究竟是誰之過?

市界了解到，銀河時代只是南陽2014年統(tǒng)計的302個問題樓盤中的一個。6年過去了，與銀河時代一樣問題重重的，還有美麗之都、南陽藏瓏、南陽麒麟公館等諸多樓盤。

五證不全

一些中小開發(fā)商，往往在沒有五證的情況下匆忙開售樓盤，薄弱的資金鏈不僅為將來埋下隱患，更讓業(yè)主們處于水深火熱之中。

家在山東的陳飛，2019年起就與小區(qū)里的業(yè)主們嘗試自救。給小區(qū)除雜草、鋪草坪、通水管、建太陽能發(fā)電等等，他們干了原本開發(fā)商該干的事。整修一番后，他們搬進了2014年就停工、爛尾很多年的“家”。

這是山東濟寧一個叫華任尚府的二期樓盤，樓盤的開發(fā)商是山東華任置業(yè)有限公司。除了給小區(qū)做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，該樓盤的100多戶業(yè)主，還在為更重要的事情焦頭爛額。他們的訴求與銀河時代的業(yè)主大同小異：房子能合法合規(guī)、五證齊全、經(jīng)過政府驗收、能辦理正規(guī)的按揭。

源頭始于7年前。2013年，華任尚府二期主體結(jié)構(gòu)基本施工完成后，售樓處就開始了預售。置業(yè)顧問信誓旦旦地告訴業(yè)主們：“現(xiàn)在交完錢，開完收據(jù)，明天統(tǒng)一簽訂合同，2014年交房。”

現(xiàn)場樓盤銷售異?；鸨?。購房心切的業(yè)主們在看了宣傳內(nèi)容、施工速度過后，“都沒想過、也不懂要查看開發(fā)商的五證”，就交了10萬、30萬、50萬不等甚至全額的房款。

簽訂房屋認購合同時，他們還不知道，煎熬的日子才剛剛開始。

在2013、2014年兩年的時間里，業(yè)主們多次到售樓處要求簽訂合同，但置業(yè)顧問都以各種理由，推遲合同簽訂的時間。

2014年，華任尚府突然停工。2015年，噩耗傳來，山東華任置業(yè)有限公司、山東濟寧華任置業(yè)公司這兩家公司的法人代表以及實際控制人劉勇涉嫌違法，并受到法律制裁。而后，華任置業(yè)資金鏈斷裂，華任尚府成為濟寧金宇路邊的一處“爛尾樓”。

當年12月，北京永安信和投資管理中心(分別是以上兩家公司的控股股東、最大債權(quán)人)公告稱，全面接管兩公司的各項開發(fā)建設(shè)工作。其中包括盤點在建工程缺項、完善項目建設(shè)所需手續(xù)等，最終達到清償債務(wù)、業(yè)主上房安居的目的。

經(jīng)過多年艱難交涉，2018年3月，尚府一期業(yè)主終于上房成功。而華任尚府二期，在開發(fā)手續(xù)不齊全、開發(fā)商存在大量債務(wù)糾紛的情況下，于當年10月被法院查封。

華任

在二期業(yè)主奔走交涉下，2020年5月，濟寧任城區(qū)人民法院駁回查封華任尚府的裁定。

事情似乎迎來了轉(zhuǎn)機。但自此以后，華任尚府二期向前推進的消息，再一次杳無音信。

陳飛告訴市界，他們這些業(yè)主中的大多數(shù)來自農(nóng)村，首付很多都是借的。因為遲遲交不上房，很多人一邊租房，一邊打工掙錢還債。有的業(yè)主不得不讓孩子回農(nóng)村老家上學，有的業(yè)主要結(jié)婚實在等不下去了，就在小區(qū)門口張貼個喜字，代表就是新房。而有的業(yè)主，因買房家庭破裂，走到妻離子散的地步。

如今，僅有一張認購書、一張收據(jù)單的陳飛，迷茫地站在密布的荊棘里追問：“我們交的錢怎么辦?誰能來承認我們交的房款?”

實際上，鉆購房者“不懂買房需看五證”以及“沒有買房經(jīng)驗”空子的樓盤，不在少數(shù)。

2018年4月，湖北孝感人王強買下了龍騰福城的一套三居室。這個樓盤位于孝感市孝南區(qū)孝武大道，主打的噱頭正是“毗鄰武漢”，樓盤開發(fā)者為湖北融熙房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

在王強的計劃里，這個房子原本是用來當作婚房的。但如今，將近三年了，他兩歲的孩子都能打醬油了，王強一家還沒住進這個房子。

置業(yè)顧問當初同樣承諾滿滿：龍騰福城五證齊全、環(huán)境優(yōu)美，十一前后辦證及后續(xù)貸款。

但沒過多久，該樓盤老板祝輝便鋃鐺入獄。

“沒有五證、沒有網(wǎng)簽、沒有交房、沒有綠化、沒有停車場、不能貸款。”王強對市界描述著龍騰福城的現(xiàn)狀。

疫情影響下，迫于經(jīng)濟壓力，有業(yè)主也搬進了這座“被人遺忘”的爛尾樓里。但王強即便每年要花不小數(shù)額的錢來租房，也不敢搬進去。“未來不知道是別的老板接盤，還是會被抵押，住進去沒有安全感。”

當前，三四線城市五證不全的樓盤尤其多。如前文提到的南陽302個問題樓盤中，有近七成的項目五證不全。

接盤之難

在中國不算太長的商品房歷史上，大多數(shù)人第一次聽到“爛尾樓”，大都與海南有關(guān)。

1992年，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，一棟棟斑駁的爛尾樓，成為一個年代的印記。根據(jù)統(tǒng)計，當時海南的六百多棟爛尾樓，占全國空置商品房的十分之一，大約用了十年時間才被完全消化。

數(shù)十年過去了，目前爛尾樓大多存在于我國的三四線城市。

在房價一路高歌的歲月里，樓盤開發(fā)者占據(jù)著絕對的主導地位。尤其是2015年以來，在棚改貨幣化推進下，三四線城市樓市連續(xù)幾年走勢兇猛。

山西晉城曾有一個樓盤，五證不全就進行預售，現(xiàn)場一度人滿為患。有記者曾拋出問題：假如我定了房子，現(xiàn)在不交首付會有什么問題?置業(yè)顧問強勢回答：三天之內(nèi)不交，我們就給別人了。現(xiàn)在客戶就是多，我們就是刷客戶呢。

“刷客戶”，還是“?？蛻?rdquo;?答案無從得知。但是，當初站得有多高，后來跌下就有多痛。

2018年以來，為了防范金融風險，中央深化貫徹執(zhí)行“房住不炒”，棚改政策收緊。同時，房地產(chǎn)逐漸告別高利潤、高增速時代。這無疑考驗著開發(fā)商的管理能力、資金儲備能力、市場風險評估能力以及統(tǒng)籌運營能力。

一招不慎，滿盤皆輸。

在房價上漲預期疲軟下，中小開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建等現(xiàn)象，成為三四線城市面臨的棘手難題。爛尾樓不僅浪費土地資源、破壞城市形象，還會打擊購房者的熱情，是阻礙城市發(fā)展的重要因素之一。

大城市的爛尾樓，因較高的地價和投資回報，通常能讓開發(fā)商緩過一口氣后繼續(xù)跟進，一般也能吸引來其他開發(fā)商接盤。但小城市的爛尾樓復活，就極為艱難。

首先，爛尾樓往往伴隨著很多的債務(wù)問題、產(chǎn)權(quán)糾紛等情況，少有投資商敢冒大風險去投資糾紛很大的項目。

其次，方案再調(diào)整難度大。

再次，需要與已經(jīng)購房業(yè)主的溝通、與政府規(guī)劃部門的溝通，以及加固改造成本的投入、重樹品牌的營銷投入等工作。這些工作的推進，比新建項目的難度要大得多。

對于購房者來說，防患于未然，是目前的最優(yōu)選擇。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌告訴市界，購房者在買房前應(yīng)多做盡調(diào)，可以找律師陪同。最簡單的是沒有五證不能買。買后如果有問題，可通過訴訟維權(quán)，勝訴幾率大。不過，“即便勝訴了，如果開發(fā)商沒錢了也沒辦法”。

有人認為，這是商品房預售制惹的“禍”。

從開發(fā)商角度來看，商品房預售制能夠提高資金的循環(huán)、降低成本。但從購房者角度來看，預售產(chǎn)品質(zhì)量狀況看不見，交房進展存在不確定性，購房者只能根據(jù)品牌開發(fā)商來做決定。但一些實力較弱的開發(fā)商未必能夠達到承諾，甚至一些著名的開發(fā)商也會出現(xiàn)爆雷，比如市界此前寫過的《在北京，泰禾挖了一個70億的大坑》。

爛尾樓現(xiàn)象也引起一些地方政府的注意。今年以來，海南、福建、廣西等多地出臺了關(guān)于商品房預售制的文件。海南開始試行針對新出讓土地取消預售制;福建9月16日公布了《關(guān)于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的指導意見》，以減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生。

但相關(guān)政策如何落地，能否全面鋪開，還需時間和市場的驗證。而被困在爛尾樓里的人，仍在期望中掙扎著。

也有人在絕望中盼到了希望。因險象環(huán)生的爛尾情況，昆明別樣幸福城曾經(jīng)“火爆”一時。被各路人馬曝光之后，8月28日，昆明別樣幸福城終于迎來續(xù)建的消息，預計2021年10月底竣工。

提到這個消息，銀河時代的業(yè)主宋陽很是羨慕，他太希望他們的樓盤能上熱搜了。

“怎么樣才能像昆明別樣幸福城一樣引起外界關(guān)注?”他追問。

市界

(文中付景軍、王慶、宋陽、范兵、陳飛、王強為化名)

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